Immobilienbewertung: Wie entsteht ein Angebotspreis für Borkum und die Küste?
„Was ist meine Immobilie wert?“ Vor einem Verkauf auf Borkum, einer anderen ostfriesischen Insel oder an der Küste steht oft genau diese Frage. Eine einzelne Zahl wirkt einfach. Hilfreicher ist zu verstehen, welche Angaben diese Zahl tragen – und welche Fragen zur Immobilie noch offen sind.
Angebotspreis und erzielter Kaufpreis unterscheiden.
Der Angebotspreis ist der Betrag, mit dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Der erzielte Kaufpreis ergibt sich erst aus dem tatsächlichen Abschluss. Wenn ein vergleichbares Haus für einen bestimmten Betrag inseriert ist, belegt das noch nicht, dass ein Käufer diesen Betrag bezahlt.
Wir nutzen verfügbare Vergleichsangebote zur Einordnung und besprechen ihre Unterschiede zu Ihrer Immobilie. Ein modernisiertes Haus, eine Wohnung mit laufender Vermietung und eine Ferienimmobilie mit Inventar sind nicht allein wegen einer ähnlichen Fläche direkt vergleichbar.
Diese Angaben brauchen wir für eine persönliche Einordnung.
Für den ersten Kontakt genügen Objektart und Ort. Für eine fundiertere Einschätzung gehen wir anschließend die Details durch. Unbelegte Flächen oder ein unbekannter Modernisierungsstand sollten als offene Punkte erkennbar bleiben.
- Lage: konkrete Umgebung, Erreichbarkeit und Ausrichtung von Außenflächen
- Flächen: vorhandene Wohnflächenberechnung und Grundrisse
- Gebäude: Baujahr, Zustand, Heizung, Modernisierungen und bekannte Mängel
- Ausstattung: etwa Balkon, Garten, Stellplatz und mitzuverkaufendes Inventar
- Nutzung: selbst bewohnt, vermietet oder als Ferienimmobilie genutzt
- Bei einer Eigentumswohnung: Hausgeld, Rücklagen und bekannte Maßnahmen der Gemeinschaft
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Zone mit vergleichbaren Verhältnissen. Er bezieht sich auf ein definiertes Richtwertgrundstück. Den Wert eines vorhandenen Hauses oder seiner Ausstattung bildet er nicht mit ab.
Ein einzelnes Grundstück kann vom Richtwertgrundstück abweichen. Deshalb ist Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche keine vollständige Bewertung eines bebauten Grundstücks. Die Gutachterausschüsse erläutern diese Abgrenzung; Bodenrichtwerte für Niedersachsen sind über BORIS.NI kostenfrei einsehbar.
Bei Ferienimmobilien Nutzung und Zahlen sauber trennen.
Bei einer Ferienwohnung auf Borkum oder an der Küste sind zusätzlich die dokumentierte Nutzung, bestehende Buchungen und mögliche Vereinbarungen mit Dienstleistern relevant. Einnahmen sollten mit Zeitraum und zugehörigen Kosten betrachtet werden. Eine Prognose ist etwas anderes als eine belegte Abrechnung.
Wir klären zunächst, welche Informationen vorhanden sind. Aus einem schönen Standort oder einer bisherigen Ferienvermietung leiten wir weder eine garantierte künftige Nutzung noch eine feste Rendite ab. Offene Fragen gehören auf den Tisch, bevor daraus Aussagen im Exposé werden.
Was Sie von unserer kostenlosen Einschätzung erwarten können.
Nic oder Hendrik bespricht Ihre Angaben mit Ihnen und klärt, welche Informationen fehlen und ob ein Termin vor Ort sinnvoll ist. Anschließend erläutern wir unsere persönliche erste Preiseinschätzung und die Annahmen dahinter. Sie können sich zunächst orientieren; ein Maklerauftrag entsteht dadurch nicht.
Die Einschätzung ersetzt kein förmliches Verkehrswertgutachten. Falls Sie eine Bewertung für einen bestimmten behördlichen, gerichtlichen oder steuerlichen Zweck benötigen, klären Sie vorher mit der anfordernden Stelle, welche Art von Gutachten benötigt wird.
Preis und Vermarktung gemeinsam betrachten.
Ein Preis lässt sich nicht unabhängig von der Präsentation und den verfügbaren Angaben beurteilen. Deshalb stimmen wir bei einer Beauftragung Fotos, Reel, Exposé und die Vermarktungskanäle miteinander ab. Rückmeldungen aus Anfragen und Besichtigungen besprechen wir mit Ihnen.
Viele Videoaufrufe allein belegen keinen passenden Angebotspreis. Entscheidend ist auch, ob Interessenten die Immobilie verstehen, die Unterlagen ihre Fragen beantworten und konkrete Kaufabsichten entstehen. Änderungen des Angebotspreises werden gemeinsam besprochen.